Nueva doctrina del Tribunal Supremo en contratos de multipropiedad (2025)
La reciente doctrina del Tribunal Supremo ha transformado la forma en que deben analizarse los contratos de multipropiedad
firmados tras la Ley 42/1998. Durante años, la nulidad judicial fue la vía natural para la mayoría de compradores.
A partir de la nueva interpretación del Tribunal, esa estrategia general ya no es válida en todos los casos.
1. ¿Qué ha cambiado realmente?
Durante más de una década bastaba acreditar tres elementos para pedir la nulidad:
- Compra posterior al 5 de enero de 1999.
- Contrato con duración a perpetuidad o superior a 50 años.
- Semana flotante o sin asignación concreta.
Con estos criterios se declararon miles de nulidades. Pero el Supremo ha introducido un matiz decisivo:
si el complejo se adaptó válidamente a la Ley 42/1998 y la adaptación figura en el Registro de la Propiedad,
la duración prolongada y el sistema flotante ya no bastan para anular el contrato.
2. ¿Cuándo sigue siendo viable la nulidad?
La nulidad continúa siendo una vía sólida, pero requiere revisar un elemento clave: la adaptación del complejo.
1) Complejos no adaptados a la Ley 42/1998
Si el complejo no otorgó escritura de adaptación o no la inscribió, la comercialización posterior podría ser contraria a la ley.
En estos casos la nulidad sigue siendo muy fuerte.
2) Adaptación dudosa o no informada
La nulidad también procede cuando el comprador no fue informado de la existencia de la adaptación, su contenido
o el régimen realmente inscrito.
3) Falta de información o engaño
Si en la venta hubo promesas falsas (reventas garantizadas, semanas “VIP”, valor futuro, mejoras inexistentes), la nulidad sigue siendo viable.
4) Financiación vinculada
Si hubo préstamo vinculado, el banco puede ser responsable de devolver cantidades cuando el contrato principal es anulable.
3. ¿Cuándo es arriesgado pedir la nulidad?
La nulidad pierde fuerza cuando el complejo:
- otorgó escritura de adaptación,
- la inscribió en el Registro,
- y dicha adaptación fue válida según la Ley 42/1998.
En estos casos, basar una demanda en la duración o en la flotabilidad ya no es suficiente.
La vía más segura suele ser la desvinculación mediante cambio de titularidad.
4. Complejos afectados
Muchos afectados verán que ahora la nulidad no es posible, como:
- Ogisaka Garden (Dénia)
- Parque Dénia
- Playa Romana (Alcossebre)
En estos casos, es esencial revisar el Registro de la Propiedad y comprobar si se dio esta información o no.
5. El papel del Registro de la Propiedad
El Registro es ahora una pieza clave:
- Aunque haya sentencia favorable, si no se cancela la inscripción la semana seguirá figurando a nombre del propietario.
- En la vía extrajudicial, registrar correctamente la cesión evita problemas futuros y reclamaciones de cuotas.
6. ¿Cuál es hoy la vía más segura para salir?
✔ Complejos no adaptados
La nulidad sigue siendo una vía fuerte y puede permitir recuperar dinero si hubo financiación.
✔ Complejos adaptados
La acción de nulidad basada únicamente en “perpetuidad + flotante” es hoy incierta.
La solución más estable y rápida es la desvinculación mediante cambio de titularidad y, cuando procede,
regularización registral.
✔ Reclamación de cuotas
Si ya existe monitorio, hay que coordinar la defensa con la estrategia elegida (nulidad viable o desvinculación).
7. ¿Qué debe hacer un afectado en 2025 y 2026?
- Reunir contrato, recibos y nota simple registral.
- Verificar si el complejo está adaptado o no.
- Revisar si se entregó información correcta en la venta.
- Elegir la estrategia adecuada: nulidad (si procede) o desvinculación segura.
En Reclamalia estudiamos gratuitamente el contrato y revisamos la situación registral del complejo para determinar
la vía más adecuada en cada caso.
Conclusión
La nueva doctrina del Tribunal Supremo no elimina la nulidad, pero la reformula. Ya no es automática ni universal.
El análisis hoy depende de la adaptación del complejo, la información dada al consumidor y el contenido registral.
Para muchos propietarios, la opción más segura en 2025–2026 será una desvinculación bien documentada y registrada.